Cómo demostrar pérdidas al vender una casa 20 años después para evitar la plusvalía
El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, aclara que es necesario que el vendedor de una vivienda acredite la existencia o no de ganancias por la operación para pagar o evitar la plusvalía municipal. El mero hecho de que hayan pasado, por ejemplo, más de 20 años desde la compra y su posterior venta no es suficiente para exigir el pago de la plusvalía por parte del Ayuntamiento ante la falta de prueba del contribuyente.
En el caso resuelto por el Alto Tribunal, el contribuyente no se había molestado en acreditar la existencia de una pérdida con la venta del terreno o de la vivienda 20 años después de haberla adquirido. Al contrario, solicitó la devolución de la plusvalía municipal que había pagado, alegando su inconstitucionalidad, independientemente de la existencia de ganancia o pérdida en la transmisión.
Hay que recordar que el Supremo sólo considera inconstitucional el impuesto de la plusvalía cuando se acredita la existencia de pérdidas en la venta del inmueble, no en otros supuestos. Y dicha prueba corresponde al contribuyente.
Es decir, el Supremo exige que el contribuyente pruebe, mediante un informe pericial, aportando las escrituras de compra y venta o recurriendo a cualquier otro medio de prueba admitido a Derecho, si ha habido o no ganancias con la transmisión de un inmueble.
Por tanto, lo importante es la prueba que aporte el contribuyente, y no tanto el tiempo transcurrido entre la adquisición y transmisión del inmueble.
De este modo, el transcurso de los años, ya sean 20 o más de 20 años desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble, no es suficiente para considerar que el valor del terreno se ha incrementado.
El Alto Tribunal no permite reducir la cuestión al automatismo de que, cuando transcurran más de veinte años se entenderá acreditada la existencia de incremento de valorvalor.
Cuidado con la prueba en estos casos
El hecho de que la prueba practicada, y no el tiempo transcurrido entre la adquisición y transmisión del terreno, sea lo fundamental, no debe hacer perder de vista a los contribuyentes que, en estos casos, la prueba deberá ser más concluyente, dada la antigüedad del terreno.
Una nueva forma de probar la venta a pérdidas de una casa para evitar la plusvalía
En otra sentencia de 2018 el Tribunal Supremo ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webspara declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Y es que son los contribuyentes los que deben probar que la transmisión se hizo con pérdidas.