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Los gastos de la hipoteca

Los gastos de la hipoteca

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa.

La hipoteca es mucho más que un contrato con el banco. Para quien se compra la vivienda, el préstamo hipotecario es un ir y venir de papeleos y gastos que empiezan incluso antes de la firma. Algunos son previos a la concesión del préstamo, mientras que otros son posteriores a la firma

En términos generales, y sumando los impuestos asociados a la compraventa, el coste total se sitúa entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda. Para hacerse una idea, proponemos este ejemplo: para una vivienda de segunda mano en Madrid de 130.000 euros para la que se firme una hipoteca de 103.000 euros a 30 años y a los tipos de interés actuales, los gastos del préstamo rondarían los 3.000 euros, cifra que se eleva hasta 12.000 euros incluyendo los gastos de la compra.

La tasación de la casa

La tasación. Antes de conceder la hipoteca, el banco que va a financiar la compra de la vivienda encargará a una tasadora externa la tasación de la misma. Se trata de una valoración obligatoria contemplada en la ley que busca determinar el valor real del inmueble y dar pistas al banco sobre qué cantidad debe prestar al cliente. Por regla general, las entidades financieras prestan en torno al 80% del valor de tasación.

Esta valoración tiene que ser realizada por una entidad oficial, lo que significa que debe estar registrada en el Banco de España, y tiene un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de factores como la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo.

Notaría, Registro y AJD, depende

La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría, Registro y AJD.

Para una hipoteca media de 150.000 euros, los honorarios del notario serían de unos 850-1.000 euros y en el Registro se irían otros 400-500 euros. En el caso del AJD, todo depende de la responsabilidad hipotecaria que aplica cada entidad y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 0,50% y el 1,5%. Teniendo en cuenta los diferentes escenarios, el coste podría estar entre 700 y 3.000 euros.

Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Tras el fallo del Tribunal Supremo, se ha establecido lo siguiente:

1. El pago de la constitución del préstamo incumbe al prestatario.

2. Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, mientras que el pago de las copias le corresponde a quien las solicite, ya sea la entidad financiera o el cliente. Entre ambos (timbre y copias autorizadas), hablamos de un coste que no suele superar los 30 euros.

Por ejemplo, BBVA y Santander asumen el coste del Registro de la Propiedad y el coste de las copias que el banco solicite a la notaría. Bankia, por su parte, se hace cargo de la mitad de los gastos de la gestoría, del 100% de los gastos de registro y de los gastos de notaría relativos a la copia electrónica y ejecutiva en favor del banco. Liberbank y Abanca ofrecen servicios similares a los de Bankia.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado.

La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera.

Gastos posteriores a la concesión

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es obligatorio y se paga siempre que se suscribe un documento notarial que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad. Su coste depende de cada comunidad autónoma, aunque suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria total, no del importe del préstamo.

La responsabilidad hipotecaria (que incluye el principal del préstamo, los intereses, las costas y los gastos, y determina la cantidad máxima por la que responde el inmueble en caso de ejecución hipotecaria) es diferente en cada banco y puede llegar a alcanzar el 200% del importe del préstamo hipotecario. Algunas autonomías aplican tipos reducidos en el caso de compradores jóvenes o en algunas de las copias de los papeles que se necesitan. Para hacerse una idea, para una hipoteca de unos 100.000 eurosel coste del AJD estaría entre 675 y 3.000 euros.

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