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Los gastos deducibles de un alquiler que tributa como actividades económicas

Para que el alquiler de una vivienda sea considerado actividad económica en el IRPF es necesario que se cuente con el inmueble exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y una persona con contrato laboral y jornada completa, según el artículo 27.2 de la Ley de IRPF. Los gastos deducibles son los relacionados con los ingresos obtenidos. Además, el artículo 30.2 de la Ley de IRPF prevé unas reglas especiales para la deducción de gastos de actividades económicas.

Los gastos deducibles de un alquiler que tributa como rendimiento del capital inmobiliario

Se trata de un inmueble destinado al alquiler. Se podrá deducir los siguientes gastos (previstos en el artículo 23 de la Ley de IRPF y en el artículo 13 y 14 del Reglamento del impuesto):

– Gastos necesarios para la obtención de los ingresos: son los gastos generados por los intereses y la financiación obtenida para la compra o mejora del inmueble, así como también los gastos de reparación y conservación de la propiedad.

Hay que subrayar que en caso de que el banco haya devuelto parte de los intereses hipotecarios por la anulación de cláusulas suelo o abusivas, dichos intereses devueltos no serán deducibles. En este caso, es necesario hacer una complementaria con los intereses deducidos en ejercicios anteriores.

Otros gastos deducibles son los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales relacionados con los ingresos obtenidos, como el IBI o la tasa de basuras.

Por último, podrán deducirse los saldos de dudoso cobro (siempre que esta circunstancia esté justificada), las cantidades devengadas por terceros en concepto de servicios personales (administrador, vigilancia, portería…), y los gastos de asesoramiento, formalización de arrendamiento, de defensa jurídica, etc.

– Cantidades destinadas a la amortización de la vivienda: esta cantidad a amortizar no puede superar el 3% anual, que se aplica sobre el mayor del valor de compra o de valor catastral. Por ejemplo, si un inmueble costó 100.000 euros, su valor catastral es de 45.000 euros, y el valor del terreno supone un 30% del total, la amortización del 3% anual deberá aplicarse sobre el importe de 70.000 euros (100.000 – 30%).

En caso de que los gastos no se puedan deducir en la renta 2017, hay que tener en cuenta que los gastos de intereses y financiación, y los de reparación y conservación deducidos, no podrán superar en conjunto el importe de los ingresos obtenidos. En caso de que se supere, el exceso puede deducirse en los cuatro siguientes años.

Es posible que el rendimiento neto de los alquileres en el IRPF sea negativo, si los gastos deducidos son superiores a los ingresos obtenidos. No obstante, en el caso de que el alquiler tribute como rendimiento del capital inmobiliario, Salcedo subraya que hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos de intereses y financiación por la obtención de capitales ajenos, y la de los de reparación y conservación del inmueble, no podrá superar la cuantía de los ingresos obtenidos.

El rendimiento negativo de alquileres se compensará con el resto de los rendimientos positivos que integran la base imponible general (rendimientos del trabajo, del capital mobiliario no incluidos en la renta del ahorro, imputaciones de renta, ganancias patrimoniales que no deriven de la transmisión de elementos patrimoniales, etc.

Los caseros pueden deducirse los gastos, aunque la casa esté vacía

Tener la vivienda destinada al alquiler desocupada es un gasto para el propietario: hay que pagar impuestos, gastos de comunidad o derramas mientras el piso no genera los ingresos esperados. Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco establece que los propietarios se puedan deducir algunos de estos gastos mientras sus pisos estén sin inquilino.

Esta sentencia choca con Hacienda, que permite al demandante desgravare solo por los gastos prorrateados por el tiempo que el inmueble ha estado alquilado. Esto supone, según el experto, que “si no se paga el IBI, la luz o el agua puede producirse un embargo, o cortarse los suministros, lo que dificultaría la obtención de ingresos”. Esto es, si no se pagan estos gastos sería muy difícil alquilar la casa.

La sentencia del TSJ del País Vasco se refiere a un supuesto en el que el arrendamiento tributaba como actividad económica. “Sin embargo, entendemos que dicho criterio puede aplicarse también a los contribuyentes que obtengan rendimientos del capital inmobiliario. Y ello, porque el artículo 23 de la LIRPF permite la deducción de los gastos necesarios para la obtención de ingresos”.