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– Cambios de comisiones en el préstamo: es la parte menos mediática y, sin embargo, es la que más preocupa a las entidades. El alargamiento de los plazos en caso de impago es un tema menor, entre otras cosas porque en la práctica estos procesos ya se dilatan mucho en el tiempo. Pero las restricciones que el Gobierno quiere imponer para los casos en los que se producen cambios en el contrato durante su vigencia afectan a los márgenes y beneficios derivados de estos préstamos y pueden hacerlos mucho menos atractivos para las entidades. Por ejemplo, se reducen y limitan las comisiones que se pueden cobrar en los casos de subrogación de la hipoteca cuando un cliente quiera cambiar de entidad para pasar de un préstamo con tipo variable a uno fijo: en realidad, se incentiva este cambio estableciendo una comisión máxima de reembolso del 0,25% durante los 3 primeros años del crédito y del 0% a partir de ese momento.
Además, de acuerdo a la directiva europea, se reconoce el derecho del cliente a volver a su moneda nacional en cualquier momento en aquellos casos en los que haya pactado las condiciones del préstamo en una divisa diferente (las famosas hipotecas multidivisa).
Lo más importante tiene que ver con el caso de la amortización anticipada. Es decir, cuando el cliente decide pagar parte del capital pendiente. Ahora mismo hay dos costes que afrontar: el primero es la comisión por amortización anticipada (en límite en la norma actual es del 0,5% de la cantidad amortizada cuando el pago anticipado se realice dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo y el 0,25% a partir de ese momento); el segundo es la compensación por riesgo de tipos de interés en el caso de hipotecas a tipo fijo.
El Anteproyecto separa las hipotecas a tipo variable y a tipo fijo. Para las primeras, se reduce el coste del reembolso anticipado al 0,5% de la cantidad amortizada en los tres primeros años y nunca superior a la pérdida financiera real del banco, 0,25% del tercer al quinto año y al 0% del quinto año en adelante. Lo que quiere decir que a partir de ese momento no nos podrán cobrar nada por este concepto si tenemos un préstamo a tipo variable.
La compensación por riesgo de tipos de interés sólo afecta a las hipotecas a tipo fijo. Los bancos siempre han pedido protección ante un riesgo cierto que asumen en este tipo de préstamos (normalmente, cuando una entidad concede un crédito a tipo fijo toma una posición contraria para blindarse ante posibles cambios en los tipos). Hasta ahora podía llegar a ser del 5% del capital pendiente. Esto cambiará con la nueva ley que fijará dos nuevos topes a esta compensación (del 4% en los diez primeros años y del 3% a partir de esa fecha) y que limitará esa compensación al capital realmente amortizado y no al total del préstamo. Además, para que esa compensación sea efectiva tendrá que causar un daño real a la entidad financiera (cuando los tipos están por debajo del tipo fijo pactado en el contrato hipotecario).